Темы курсовых работ по дисциплине «Оценка недвижимости»
Курсовая работа включает теоретическую часть, задачу и тест.
- Объект недвижимости: сущность и основные признаки
- Характеристика и классификация объектов недвижимости
- Земельный участок – основа недвижимости
- Понятия, цели и принципы оценки недвижимости
- Информационное обеспечение оценки недвижимости
- Техническая экспертиза и описание объектов недвижимости
- Правовые аспекты оценки недвижимости
- Регулирование оценочной деятельности
- Технология оценки объектов недвижимости (виды стоимости, факторы на нее влияющие, принципы оценки, этапы и отчет об оценке объектов недвижимости)
- Подходы к оценке объектов недвижимости
- Доходный подход к оценке недвижимости
- Сравнительный подход к оценке недвижимости
- Затратный подход к оценке недвижимости
- Ипотечно-инвестиционный анализ в оценке недвижимости
- Оценка влияния экологических факторов на стоимость недвижимости
- Организация и моделирование массовой оценки
- Особенности функционирования рынка недвижимости
- Методы оценки земли
- Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости
- Особенности оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, не завершенных строительством
- Практика достоверного определения полной восстановительной стоимости
- Оценка и страхование на рынке недвижимости
- Управление объектами недвижимости
- Методика оценки разных видов недвижимости
- Методика оценки зданий и сооружений
- Методика оценки оборудования, машин и механизмов
Вариант 1
Задача
Требуется определить стоимость расположенного на окраине поселка земельного участка, который примыкает к улице без твердого покрытия.
Известно, что в данном поселке недавно были проданы три земельных участка:
· первый расположен в центре поселка, примыкает к улице с твердым покрытием, и был продан за 1450 долл.;
· второй – также расположен в центре поселка, но примыкает к улице без твердого покрытия - за 1300 долл.;
· третий – расположенный на окраине, но примыкает к улице с твердым покрытием - за 1250 долл.
Тест
Какие из нижеперечисленных особенностей не относятся к инвести циям в недвижимость:
а) нетрадиционные денежные потоки;
б) потенциальный рост стоимости земли;
в) износ зданий и сооружений;
г) гибкие условия финансирования;
д) более низкий уровень риска по сравнению с инвестициями в финан совые активы;
е) все перечисленное верно.
Вариант 2
Задача
Требуется определить стоимость земельного участка, если известно, что ежемесячная арендная плата составляет 150 долл., а мультипликатор потенциального валового дохода – 6,25.
Тест
Какие из нижеперечисленных параметров не учитываются при сег ментаций рынка недвижимости:
а) по назначению объекта недвижимости;
б) по степени предоставления объектов;
в) по цене;
г) по типу прав собственности;
д) по характеру полезности недвижимости.
Вариант 3
Задача
Требуется определить стоимость недвижимости, если чистый операционный доход составляет 500000 долл. оставшийся срок экономической жизни - 35 лет с реверсией в 1000000 долл. и соответствующей ставкой дисконта - 8%.
Тест
Что из перечисленного является источниками рисков, не характерных для инвесторов в незало женную недвижимость:
а) риск типа собственности;
б) риск местоположения;
в) кредитный риск;
г) риск физического износа и старения;
д) риск законодательного регулирования и изменения налогообложения;
е) инфляционный риск;
ж) всё перечисленное.
Вариант 4
Задача
Требуется определить стоимость цирка, расположенного на земельном участке 5000 кв.м., если известно, что рыночная стоимость земли в этом районе составляет 400 долл./кв.м, стоимость замещения здания - 1500000 долл., а его совокупный износ – 20%.
Тест
Уровень риска инструментов инвестирования в недвижимость по сравнению с инвестициями в финансовые активы определяется:
а) уровнем ликвидности;
б) ставкой доходности инвестированного капитала;
в) уровнем контроля;
г) всем вышеперечисленным
Вариант 5
Задача
Требуется определить наиболее эффективное использование свободного земельного участка, расположенного в зоне, предназначенной под коммерческое использование. Финансово целесообразными альтернативами являются два варианта использования: строительство офисного здания или торгового здания.
Известно, что использование земельного участка:
- под офис позволит получить чистый операционный доход в 50000 долл. при 10-ти процентном уровне доходности и стоимости земельных улучшений 250000 долл.;
- под магазин позволит получить чистый операционный доход в 70000 долл. при 12-ти процентном уровне доходности и стоимости земельных улучшений 400000 долл.
Тест
Избыточное инвестирование в недвижимость обусловлено:
а) влиянием рынка капитала на рынок недвижимости;
б) неэластичным спросом на рынке недвижимости;
в) ростом стандартной нормы свободной недвижимости;
г) ростом предложения на рынке недвижимости в период, когда стоимость недвижимости превышает стоимость строительства.
Вариант 6
Задача
Требуется определить наиболее эффективное использование земельного участка с двухэтажным усадебным домом, для которого рассматривается два варианта использования:
- сдача в аренду всего дома за 600 долл. в месяц;
- сдача в аренду первого этажа за 400 долл. в месяц и трех комнат второго этажа по отдельности за 100 долл. в месяц.
Известно, что общая ставка капитализации, определенная из анализа рынка для данного типа недвижимости, составляет 12%, а чистый операционный доход – 70% в потенциальном валовом доходе.
Тест
Предложение на рынке недвижимости в краткосрочном периоде:
а) эластично;
б) неэластично;
в) высокоэластично.
Вариант 7
Задача
Оценочная фирма имеет в своем распоряжении информацию по частным особнякам, построенным по одному проекту в пригороде.
|
Факторы |
Особняк №1 |
Особняк №2 |
Особняк №3 |
Особняк №4 |
Особняк №5 |
|
Дата продажи |
Декабрь |
Январь |
Январь |
Февраль |
Март |
|
Цена продажи, долл. |
90000 |
88000 |
85500 |
132000 |
134000 |
|
Участок земли, c отка |
5 |
5 |
4 |
10 |
10 |
|
Гараж |
на 2 машины |
на 2 машины |
на 1 машину |
на 1 машину |
|
|
Стоянка |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
Нет |
|
Бассейн |
Нет |
Нет |
Нет |
Есть |
Нет |
Поступил заказ на оценку стоимости объекта недвижимости сопоставимого по параметрам с имеющимися в информационной базе данных, которой владеет оценочная фирма.
- Особняк типовой.
- Участок земли равен 14 соток.
- Имеется гараж на 1 машину и крытая стоянка для 1 машины.
- Имеется бассейн.
Оценку следует провести на 1 ноября 2010г.
Оценщикам известно, что рынок растет на 3% в месяц, а рыночная стоимость крытой стоянки на момент оценки составляла 500 долл.
Тест
Может ли собственник продать недвижимость другому лицу, если на данный момент времени она находится под залогом:
а) да, безусловно может.
б) может с согласия кредитора.
в) нет, не может пока не погасит остаток кредита.
Вариант 8
Задача
Требуется определить стоимость земельного участка под коттеджем, который расположен в пешеходной доступности от торгового центра и в зоне залегания высоких грунтовых вод, если известно, что на протяжении текущего месяца в этом районе были проданы три подобных участка такого же размера:
- первый участок, который расположен в пешеходной доступности к торговому центру и вне зоны залегания высоких грунтовых вод, - за 600 тыс.долл.;
- второй участок, который расположен за пределами пешеходной доступности к торговому центру и вне зоны залегания высоких грунтовых вод, - за 540 тыс.долл.;
- третий участок, который расположен за пределами пешеходной доступности к торговому центру и в зоне залегания высоких грунтовых вод, - за 510 тыс.долл.
Тест
Ссуды с периодическим изменением процентной ставки (rollover mortgage, RM). Схема этой ссуды предполагает, что стороны пересматривают уровень процентной ставки каждые:
а) 3-5 лет;
б) 5-10 лет;
в) 15-20 лет.
Вариант 9
Задача
Необходимо определить стоимость необустроенного земельного участка площадью 2500 кв.м, который используется под автостоянку, при условии, что чистый операционный доход от арендной платы за землю в данном районе составляет 50 долл./кв.м, а уровень доходности земли составляет 10%.
Тест
Ипотека с переменной процентной ставкой (variable-rate mortgage, VRM). Уровень ставки здесь "привязывается" к:
а) сумме кредита;
б) сроку кредита;
в) распространенному финансовому показателю или индексу.
Вариант 10
Задача
Требуется определить рыночную стоимость 1 кв.м земли в районе коттеджной застройки, если известно, что цены продажи застроенных земельных участков площадью 500 кв.м составляют 3000 тыс.долл., а суммарные затраты на освоение и застройку этих участков – 2500 тыс.долл.
Тест
Что из перечисленного является кредитным риском:
а) риск невыполнения заемщиком принятых на себя обязательств по кредиту;
б) риск нарушения баланса активов и пассивов кредитора, ведущий к невозможности выполнения своих обязательств;
в) всё вышеперечисленное.
Вариант 11
Задача
Требуется определить ставку капитализации для земли в районе, где годовая арендная плата за землю сложилась на уровне 120 долл./кв.м, а цены продаж - 1200 долл./кв.м при условии, что недополучение арендной платы уменьшает потенциальный валовой доход на 10%, а операционные затраты составляют 30% от действительного валового дохода.
Тест
Что из перечисленного является рыночным риском:
а) риск обнаружения обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц уже после совершения ипотечной сделки;
б) риск неблагоприятного изменения цен объект залога, что не позволит кредитору компенсировать свои издержки при обращении взыскания на этот объект;
в) всё перечисленное.
Вариант 12
Задача
Требуется определить ставку капитализации для земли, при условии, что доходность улучшенного участка составляет 18 %, а полезный срок жизни земельных улучшений, на долю которых приходится 90% общей стоимости застроенного участка, равняется 20 годам.
Тест
Что из перечисленного относится к секьюритизации:
а) процесс превращения неликвидных финансовых инструментов в новые ликвидные инструменты за счет эмиссии кредитных долгов;
б) право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества;
г) всё перечисленное.
Вариант 13
Задача
Требуется определить чистый операционный доход с застроенного земельного участка площадью 1000 кв.м, если известно что:
- ежемесячная арендная плата за него составляет - 200 долл./кв.м,
- стоимость земельных улучшений - 10000 000 долл.,
- суммарные операционные затраты - 1140 000 долл.,
- потери от недополучения арендной платы - 120 000 долл.
Тест
Ипотечный кредит – это разновидность кредита для которого характерно:
а) предоставление денежных средств на длительное время;
б) кредитование сделки по приобретению недвижимости;
в) использование залога приобретаемой недвижимости;
г) всё перечисленное.
Вариант 14
Задача
Требуется определить, чему будет равняться стоимость земли на рынке, который сложился в данном районе, где доля земли составляет 10 процентов от общей стоимости жилой недвижимости, а рыночная стоимость типичной квартиры составляет 1800 тыс.долл. в расчете на 1 кв.м общей площади квартиры. При этом на 1 кв.м общей площади квартиры приходится 0,8 кв.м земельного участка жилой территории.
Тест
Срок кредита шаровой ипотеки:
а) изменяется;
б) не изменяется;
в) изменяется в зависимости от суммы платежа.
Вариант 15
Задача
Требуется определить оставшийся срок полезной жизни земельных улучшений, если эффективный срок жизни составляет 20 лет, а стоимость воссоздания – 5 млн.долл. При этом известно, что рыночная стоимость застроенного земельного участка составляет 6,5 млн.долл. при рыночной стоимости земли – 4 млн.долл.
Тест
Ипотека с шаровым платежом общий термин следующих разновидностей ипотек:
а) кредит «воздушный шар» и срочная ипотека;
б) неамортизируемая ипотека и срочная ипотека;
в) всех перечисленных.
Вариант 16
Задача
Требуется определить долю дохода, которая приходится на землю при условии, что:
- доходность застроенного земельного участка составляет - 900 тыс.долл.;
- стоимость земельных улучшений – 5400 тыс.долл.;
- интерес инвестора – 16 %.
Тест
Кредиты с участием бывают:
а) кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма;
б) кредит с участием кредитора в выручке от продаж недвижимости, получаемой инвестором;
в) всё перечисленное.
Вариант 17
Задача
Требуется определить ставку капитализации для земли в районе, где годовая арендная плата за землю сложилась на уровне 120 долл./кв.м, а цены продаж - 1200 долл./кв.м при условии, что недополучение арендной платы уменьшает потенциальный валовой доход на 10%, а операционные затраты составляют 30% от действительного валового дохода.
Тест
В зависимости от назначения объекта недвижимость не может быть:
а) жилой недвижимостью;
б) коммерческой недвижимостью;
в) недвижимостью специального назначения;
Вариант 18
Задача
Требуется определить стоимость 1 кв.м земли массива площадью 1,5 га, который после его деления на 10 участков под коттеджную застройку возможно продать в течение одного года по 64 тыс.долл. за участок, а затраты, связанные с землеустроительными и проектными работами при этом будут составлять 40 тыс.долл.
Тест
В зависимости от состояния земельного участка рынок недвижимости разделяется:
а) на застроенные земельные участки;
б) незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки;
в) незастроенные земельные участки, непригодные для последующей застройки;
г) на всё перечисленное.
Вариант 19
Задача
Требуется определить размер возможной прибыли девелопера в результате реализации проекта по созданию торгового комплекса общей площадью 3000 кв.м, из которых 2000 кв.м предполагается сдавать в аренду при чистом операционном доходе - 300 долл./кв.м и ставке капитализации – 10%. Цена земельного участка, приобретаемого для реализации проекта, составит 2,5 млн.долл. Необходимые для этого средства будут взяты в кредит с оплатой 1% ежемесячно.
Предполагается, что период проектирования займет 6 месяцев, а строительства – 12 месяцев. При этом средства в сумме 2044875 долл.,необходимые на проектирование и строительство, а также на оплату консультаций, рекламы и непредвиденных расходов, будут взяты в кредит на 12 месяцев (с оплатой 1% ежемесячно).
Кроме того, за открытие кредитной линии разово будет уплачен 1% всего объема заимствованных средств.
И наконец, оплата брокерских услуг в размере 72 тыс.долл. будет осуществлена из дохода, полученного в результате реализации проекта.
Для решения данной задачи рекомендуется использовать технику остатка.
Тест
Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по следующим основным целям инвестирования:
а) личное использование;
б) сдача в аренду;
в) экономическое;
г) спекуляция;
д) всё перечисленное.
Вариант 20
Задача
Требуется определить фактический уровень доходности кредита в размере 100000 долл., предоставленного на 10 лет по номинальной процентной ставке 12%, если кредитор собирается взимать 4 дисконтных пункта.
Тест
По используемым источникам финансирования инвесторы не делятся на:
а) использующие только собственный капитал;
б) использующие только заёмный капитал;
в) использующие смешанное финансирование
Вариант 21
Задача
Требуется определить начальную сумму кредита, предоставляемого на срок 10 лет при номинальной процентной ставке 15%, если коэффициент покрытия долга, установленный кредитором, равняется 1,25, а недвижимость обеспечивает чистый операционный доход в размере 12000 долл.
Тест
В каком из ниже перечисленных случаев не требуется оценка стоимости недвижимости:
а) при купле-продаже;
б) при залоге;
в) при сдаче в аренду;
г) при страховании;
д) при дарении.
Вариант 22
Задача
Требуется определить значение ставки капитализации для собственного капитала, если для покупки недвижимости стоимостью 10000 долл., которая обеспечивает чистый операционный доход в 2000 долл., можно привлечь заемный капитал на 15 лет при процентной ставке 15%. При этом доля заемного капитала может составить 0%, 20%, 50%, 75%, 95%.
Тест
Что выражается понятием «сервитут»:
а) право на приобретение в собственность арендуемой недвижимости через определенное время;
б) право распоряжения арендованной недвижимостью по доверенности, предоставленной ему собственником;
в) ограниченное право пользования чужим земельным участком;
г) характеристика среды, окружающей данный объект недвижимости.
Вариант 23
Задача
Требуется определить тип левереджа при условии, что для покупки собственности, обеспечивающей чистый операционный доход в 20 тыс.долл. были привлечены собственный капитал в размере 50 тыс. долл. и заемные средства в виде кредита на сумму 150 тыс. долл. при ежегодных платежах размером 14250 долл.
Тест
Какая функция сложного процента должна использоваться при определении текущей стоимости объекта, который приносит равномерные доходы в течении определенного периода владения:
а) накопленная сумма единиц за период,
б) фактор фонда возмещения,
в) текущая стоимость аннуитета,
г) ипотечная постоянная.
Вариант 24
Задача
Требуется определить стоимость собственности, обеспечивающей чистый операционный доход на уровне 180 тыс. долл., для покупки которой можно получить кредит на сумму 1 млн. долл. на 20 лет при процентной ставке 12% и годовом платеже по обслуживанию долга в 133880 долл.
Предполагается, что после 8-летнего периода владения стоимость собственности увеличится на 40 тыс. долл., при этом инвестор рассчитывает получить с собственного капитала отдачу на уровне 14%.
Тест
Залоговая стоимость, как правило:
а) выше рыночной;
б) ниже рыночной;
в) равна рыночной.
Вариант 25
Задача
Требуется определить величину ежегодного платежа для полностью погашаемого кредита в размере 155000 долл., при номинальной процентной ставке 10% со сроком погашения 8 лет.
Тест
Что из перечисленного относится к недвижимому имуществу:
а) здания;
б) леса и лесные насаждения;
в) морские и воздушные суда;
г) всё перечисленное.
Вариант 26
Задача
Требуется определить текущую стоимость остатка кредита на конец 5 года для полностью погашаемого кредита в размере 10000 долл. при номинальной процентной ставке 10% со сроком погашения 15 лет.
Тест
Что не относится к инфраструктуре рынка недвижимости:
а) юридические и нотариальные услуги;
б) страховые услуги;
в) транспортные услуги;
г) посреднические услуги.